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金九银十降温系列(一):如何逃离厦门房价泡沫?

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作者来源: 和讯名家 ????? 发布时间:2018-10-09
作者 | allen

  “金九银十降温”系列“金九银十”,楼市传统旺季。但2018年,旺季不旺,成色不足之余,快速降温更是超出预期。多个一二线城市新房成交量同比大跌4成,为快速去化,不少地产商如恒大、万科等相继打折促销,甚至有商办低至6折。

  这些年来,出现过成交量下降,地产商打折促销的日子,但最后都剧情反转,房价继续往上涨。这一次,会不一样吗?

  王雅媛港股圈倾心推出“金九银十降温”系列,和你一同深入中国房市中极具代表性的城市、地产商、地产人物,拨开迷雾,看清楼市降温真相。

  “金九银十降温”系列,王雅媛港股圈于10月5日诚意奉上,敬请期待。

  厦门房价的泡沫终于破了。

  早在2017年3月,厦门(楼盘)岛内思明区高峰期成交均价55427元/㎡;

  进入2018年,前7月均价45547元/㎡,下降了近万元,岛外四区也不同程度地下跌6000-10000元/㎡。

  和房价相比,地价的下降幅度更惨。

  2018年7月2日,厦门出让五幅商住地块,起拍价降至1.7万-1.8万/平米。而一个月前,海沧马銮湾新城的两块地刚创出2.5万/平米新低,没想到仅仅一个月地价又降了30%。

  这五块地,都是底价或低溢价成交,就这样拿地的除了金地都是国企和央企,而金地也只敢参股。金地的地块位于翔安南部新城,18950元/㎡的楼面地价与相距仅2公里融侨铂樾府38345元/㎡的楼面地价相比,已经腰斩。

  2017以及2018上半年,厦门房价直逼北上广深。然而伴随着近期严厉的调控,厦门房价大跌,又引发了人们的嬉笑怒骂。尽管严厉调控以来很多城市都在经历房价调整,但像厦门跌这么多的还很少见。这究竟是为什么?

  一、厦门房价:难以企及之高度

  厦门是一座400万人口的二线城市,2017年GDP4351亿,排在全国城市第48位,和三线城市的洛阳(楼盘)市(4400亿)差不多。但是,2017年厦门的平均房价却高达4.7万/平米,和一线城市深圳(楼盘)平起平坐,排名全国第四,远远抛离另一个一线城市广州(楼盘)(2.7万/平米)。

来源:网络
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  2017年3月厦门岛楼市均价一度逼到6万/平,为此轮厦门房价泡沫的峰值。当时厦门在售房源稀少,除了岛外少数大平层,几乎无房可售。二手房最高曾逼到11万/平。

  而几乎自此时起,“全球房价泡沫___,中国房价泡沫看厦门”的段子开始流行。人们一定会问:一座定位二线的城市,三线的经济实力,如何撑起一线的房价?

  近年来,无数人都在为厦门的高房价给出解释。但如果经过仔细推敲,会发现大多数逻辑上都是说不通。渐渐地,人们会认识到厦门楼价存在非理性的因素,即泡沫。

  而一旦这一点上达到共识,那么房价下跌就是早晚的事儿了。

  此前关于厦门高房价的解释,核心理由不外乎厦门岛区域狭小,土地供应不足,但是环境优美,气候宜人,适合整个东南沿海的富豪居住。

  但这个理由是站不住脚的。厦门岛的确很狭小,但是厦门并不是一个远离大陆的孤岛,他和最近的陆地仅仅只有不到3km远,充其量就是长江宽度增加一倍,完全不影响通勤,更没有什么致命的交通问题。

  但是厦门却非常奇葩,岛内全盖满了,房价飙升,岛外全是荒地,房价超低。

  全国没有哪个城市有这么离谱的现象,唯一能解释的,只能是政府故意把所有的城市资源全部集中在岛内,岛外不进行任何基建投资,任其丢荒。

  所以,岛内、岛外房价相差巨大,其目的,就在于炒高地价,政府好从中获利。

  都说物以稀为贵,厦门土地少吗?不少,厦门市内还有大片的荒地,只不过是政府专门卖岛内的地而已,这是教科书式的“炒题材”,大肆宣扬岛内环境优雅,沿海大宅,宜商宜居,美好生活,把买家都引到岛内买房,人为制造稀缺性。其实,岛外的大片的荒地随便拿出一部分出来,厦门房价就会剧烈下降。

  厦门的做法,和中国各地政府捂地惜售爆炒地价其实是如出一辙的,只不过厦门玩的更6而已。

  不仅如此,多年来厦门政府一直通过各种渠道对外界释放房价必涨的暗示信息,政府利用各种手段来保房价,导致每次全国调控各地房价都下跌的时候,厦门房价都安然无恙,给各路投资人士一个大大的定心丸,这让厦门房市持续升温,最终成为了全国泡沫冠军。

  厦门的房价和收入呈严重偏离现象,和房租也出现严重倒挂,厦门岛内既然如此之好,富人休养最爱,可房租却这么的对不起房价。厦门全市的GDP没有深圳一个区高,放到省内,也是常年被泉州(楼盘)和福州(楼盘)碾压,经济增速去年只是7.5%,不算出彩。

来源:网络
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  但是厦门的房价却直追深圳,不得不说是一个奇观。。

  而厦门政府每次土拍,就挂几幅地出去,制造饥饿营销的手法一流。

来源:网络
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  从以上数据可以看出,厦门近5年土地实际出让面积远低于计划,饥饿营销效果也很显著。外界都认为厦门房子很“稀缺”,于是,就真的变成了物以稀为贵。

  而本轮厦门房价的暴涨,就是从地王频出开始的,2016年4月厦门首个地王诞生之后,第二天一睁眼,厦门所有楼盘加价5000元,从此正式开启了厦门楼市的疯涨之路,地王单价频频刷新,房价也跟着刷新。

  我们都知道,纯散户参与的市场,要么慢慢上涨,要么慢慢阴跌,核心特征就是一个慢,因为散户筹码少,很分散,无力引发价格剧烈变动的。而庄家参与之后,通常是暴涨暴跌,因为庄家手中有足够多的筹码和资金来干涉市场,造成价格剧烈波动。

  任何一地的房价暴涨,都有大资金和政府联手参与的迹象,而厦门做的更加明显而已。

  这种政府与地产商联手做高房价、制造泡沫的例子,全球之冠当属香港。但只要是泡沫,一定会破灭。看看最近香港的房价在加息下已经风雨飘摇,厦门不跌就见鬼了。

  二、泡沫破裂:无法承受之惨痛

  是泡沫就一定会破,厦门今年土地拍卖遇冷之后,房价下跌开始加速。

  在国家持续的“去杠杆”和“房住不炒”的严厉调控下,全国楼市都进入调整期,但大多数城市的房价都保持平稳或轻微下跌。所以暴跌如厦门,终究是因为之前炒得太高了,这也从结果上说明了厦门房价泡沫的存在。

  泡沫破裂,带来的一定是一地鸡毛。

  现在,厦门已经在为之前的非理性行为造就的恶果收拾烂摊子了。

  房价下跌最直接的结果就是地产商拿地与盖房子速度放缓,而政府炒高地价会进一步使得地产商观望。这就是此前土地流拍的逻辑。

  拍卖成交少了,政府卖地收入就少了。这里政府第一个受到伤害。

  接下来是房企。房企选择推迟开工,而手上的房子尽快打折处理回笼现金。滴血割肉也要拿到“回款”。于是我们看到许多地产商在厦门的项目开始大力度打折扣,许多楼盘降幅近乎腰斩。

来源:网络
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  而接下来受害的就是此前贷款买房的民众。“高位接盘”是在所难免的。但更可怕的是泡沫破裂之后房价持续下跌,导致背上沉重的债务。而一旦厦门的房价逻辑回归理性,则大概率今后的几十年都回不到此前的高点。

  那么这一波在泡沫中买房者,可能终生都无法翻盘。

  厦门房价泡沫在中国地产史上并非孤例。温州(楼盘)、鄂尔多斯(楼盘)、海南(楼盘),都曾出现巨大泡沫以及随着而来的暴跌,而同期全国其他城市的房价波动并没有那么明显。

来源:网络;鄂尔多斯“鬼城”康巴什在建楼盘,万元房价跌去七成
来源:网络;鄂尔多斯“鬼城”康巴什在建楼盘,万元房价跌去七成

  当年,不可一世的温州炒房团,除了炒高全国房价,也把自家的房价炒上了天,2010年,温州最高豪宅报价超过了10万元/平米,当时连深圳都没有出现过10万元的盘子,而厦门,直到2017年的巅峰状态,才有个别楼盘超过了10万元。

  2011年温州房价泡沫破灭,这个豪宅楼盘二手房报价跌到了5万元一平。当然,温州房价只是腰斩,鄂尔多斯可以称之为是腰斩再腰斩,因为后者的泡沫离谱,2012年的鄂尔多斯,到处都是停工的烂尾楼。

  不过,中国史上最大房价崩盘要算海南,1991年海南房价暴涨,从1000多涨到了8000多,大家月薪几百块的时候,海南的楼王开盘价破万元。

  当然,泡沫破裂之后的惨状,便是海南房地产公司倒闭了95%,"天涯,海角,烂尾楼"的奇特景观伴随了海南十几年。如果不是近十年的地产牛市,可能三五十年都没办法处理这些烂尾楼。

  泡沫轮流转,从海南到鄂尔多斯,从温州到厦门。

  变的是城市,不变的是贪婪与恐惧的人性,以及明知是泡沫还要火中取栗的侥幸心理。

  三、识别泡沫:不可或缺之慧眼

  有一种谎言是:“这次不一样”,有一种教训是:“人类永远无法吸取教训”。

  房价泡沫这种事,在当今的中国,几年就会出一次,其实也没什么好大写特写的。但如果我们把这几轮泡沫放在一起比较,会发现一些有意思的特征。

  1. 似是而非的稀缺性

  厦门的稀缺性其实并不独特。海滨城市、风景秀丽、气候宜人、且拥有异国情调的,还有青岛(楼盘)。

  但为什么厦门政府要炒地皮,我看是因为厦门的产业结构问题。长期面临台海问题,使得国家不愿在厦门布局工业,而青岛则是一座工业重镇。海尔、四方等等这些企业为青岛贡献的税收,使得政府不用去卖地来创收。

  须知卖地是一条不归路,一旦卖上了瘾,形成路径依赖,就无法自拔。

  当泡沫破裂之后,人们发现,厦门的这些所谓“独特的区位优势”,其它城市也有。

  2. 庞氏过程

  一旦房价开始上涨,便会吸引来投机的人们前来加入“买房大军”,进而进一步推高房价。这很容易陷入庞氏过程,即“一种商品的价格上涨,是以其价格上涨为前提”的奇怪的恶性循环。

  房价上涨,人们担心晚一点买会价格更高,便争先恐后购买,而这种争夺使得价格进一步上涨。这种非理性状态就会催生泡沫。

  一旦价格上涨的预期扭转,泡沫必然破裂。

来源:网络
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  泡沫如此,如果置身其中,想要逃离其实并不容易。呼吁理性也往往显得苍白无力。的确,在泡沫以及泡沫所带动的巨大的人类非理性情绪中,保持理性谈何容易。

  但我们还是要说,投资都是反人性的,成功的投资者都要与自己的人性作斗争。

  不是每个人都要做巴菲特、李嘉诚,那么我们普通老百姓(603883,股吧),如何逃离像“厦门房价”这种明显的泡沫呢?

  “远离过于拥挤的交易,远离人多的地方。”

  回想2017年厦门地产市场交投火热的场面。而这句亘古不变的投资哲言,又一次在厦门房价泡沫破裂中应验了。

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